进深不小于2米，严禁封闭！西咸明确“空中花园”标准！

时间： 2024-12-02 02:09     浏览量：508

这段时间，地产房剑连续推送了2篇与“第四代住宅”有关的文章。

详见：《从1.5米干到5米，西安的露台有多卷？》、《惊艳！西安再出两个143爆款户型！》

这两篇的文章阅读量是比较高的，其中《从1.5米干到5米，西安的露台有多卷？》一文阅读量已经超过了4.5万，足以看出大家对“第四代住宅”的关注度。

同时，从两篇文章的文末评论来看，关于“第四代住宅”争议也是比较大的，有人认可，就有人排斥，还有人在观望。

关于“第四代住宅”目前西安尚没有明确的官方标准，因此各项目的差异也就比较大。

就在近日，西咸新区的一份文件中，则首次明确了“空中花园”的引导标准。这给接下来西安“第四代住宅”的开发设计，提供了一定的参考！

“空中花园”严禁封闭

早在2019年的时候，西咸新区就发布了《西咸新区规划建设品质标准汇编（2019）》。

规划建设品质标准涵盖规划指标、建筑组合、建筑设计、市政道路及街道设施、海绵城市建设等领域，明确了建设项目高度、外立面材质、装修、车位、智能化、绿建等具体控制要求，是全国首个创新性的规划建设品质标准。

随后，每年西咸新区会根据城市发展、规划建设等，对于规划建设品质标准进行更新。

2024年11月6日，《西咸新区规划建设品质标准（2024）》在西咸新区官网发布。

2024版本的规划建设品质标准中，将商品住宅的建设品质分为“A+”级、A级、B级。

其中，“A+”级标准层层高不低于3.3米，6层以上（不含6层）住宅建筑首层大堂层高不低于5米，外墙面须为铝板、陶板、三层双中空 low-E 玻璃等材质为主，搭配石材；须设置1处室内恒温泳池……

“A+”级标准的项目目前在西咸新区比较少，西咸的高端项目基本是A级品质标准。例如：标准层层高不低于3.15米，大堂层高不低于4.5米，单梯服务不大于50户。

西咸的非高端盘，基本是B标品质。

在这份全新的品质标准中，最值得关注的是还包含了新产品引导。

新产品引导的意思是：为鼓励新型住宅产品发展架空层、挑空空间、专业有地下室、庭院、空中花园为引导性要求，在不违反国土空间详细规划强制性规定的前提下，对采用以上内容的项目, 相应部分不计容建筑面积。

在“新产品引导”中，西咸新区对“空中花园”制定了控制要求。其中包括：

• 1、“空中花园”露台高度不小于两层自然层层高，进深不小于2米，不大于5米，须设置在建筑主体结构之外，并至少应有相连2条外侧边不封闭
• 2、“空中花园”应保证每套住宅的私密性，满足消防、采光等要求；
• 3、“空中花园”由业主管理使用，不计入产权面积，且严禁封闭。由建设单位将用途及相关义务纳入房屋销售合同，取得业主不私自改变用途的承诺，严禁业主私自改变用途
• 4、探索低空经济发展，可利用露台设置无人机停机坪，依托无人机厘米级精准定位技术，实现最后100米的物流配送。

这是西安官方文件中，首次对第四代住宅中的“空中庭院”相关标准做了明确。虽然说比较简单，但已经释放出了重要信息，其中包括露台进深、不能封闭等。

除了“空中花园”之外，关于目前市场上很多项目采用的架空层，西咸新区最新的品质标准新产品引导中也有涉及到。

西咸新区明确：鼓励住宅建筑首层整层架空，除必要的垂直交通空间、入口大堂及各类管井外，架空面积不小于70%的首层，可利用门窗、玻璃封闭的架空面积作为公共空间，并依据架空主题明确使用功能（如书屋、儿童游戏、邻里互动等用途）。

同时，西咸新区还鼓励在住宅门厅、起居室（厅）、餐厅等部位设置挑空空间。

室内采用挑空设计的目前西安还比较少，主要是万众的一些豪宅项目采用这种设计，另外曲江的豪宅项目星河湾星睿公寓产品采用这种设计，秦汉新城的枫丹隐秀有的户型采用这种设计，其它采用这种设计的一般是叠拼类产品。

兰州已发布第四代住宅标准规范

虽然说西安的“第四代住宅”已经遍地开花，目前西安的“第四代住宅”规模、普及率已经走在全国前列，但在“第四代住宅”相关政策规范方面，西安还是一个空白，每个区县、开发区的审批标准不同，不同的项目在空中露台设计中也是五花八门。

而甘肃兰州，则率先出台了“第四代住宅”相关规范和标准。

2024年11月22日，兰州市自然资源局发布《兰州市中心城区立体生态住宅项目规划建设管理规定（试行）》。

这份《规定》，共包含16条，地产房剑帮大家梳理出了其中的重点内容信息：

• 立体生态住宅是指通过设置户属空中花园、空中共享平台，将生态理念融入城市建筑的新型住宅。户属空中花园是指具有庭院功能的户属室外空间，每户应至少设置一个；空中共享平台是指高于室外地面，供邻里共享的室外公共空间，相邻住宅建筑之间可以每两层设置一个。
  
• 立体生态住宅应满足相关法律法规和标准规范的规定，符合效仿、结构、抗震、日照、采光、使用安全、视觉卫生等方面的要求。
• 户属空中花园为悬挑结构，外挑尺寸应大于2米且小于5米，空间高度应不小于两个自然层高度，每户的户属空中花园水平投影面积不大于该套住宅建筑面积的30%。相邻上下层户属空中花园在水平投影范围内原则上不应重叠，并至少应有相连两条外侧边不封闭，临空处设置栏杆、栏板等通透性安全防护构件，不得设置实体墙、幕墙、外窗等围护设施。
• 空中共享平台应设置于相邻住宅建筑之间的公共区域，空间高度不应小于两个自然层高度，通风采光面的总长度不应小于空中共享平台周长的1/3,不得与户属空中花园相邻设置，不得与户内空间开门联通。临空处设置栏杆、 栏板等通透安全防护构件，不得设置实体墙、幕墙、外窗等围护设施。
• 户属空中花园、空中共享平台建筑面积按水平投影面积的1/2计算，并单独标注，不计入容积率和产权面积。在建设工程规划许可证、房屋销售合同、不动产权证书及相关测绘成果中备注功能及面积。
• 立体生态住宅的建筑高度原则上不超过80米。
• 鼓励户属空中花园、空中共享平台预留绿化种植条件，结合气候、环境等实施绿化种植。
• 立体生态住宅交付投用后，任何单位和个人均不得擅自改变户属空中花园、空中共享平台的使用条件、使用性质及使用环境。

从上述信息可以看出，兰州立体生态住宅分为两种，一种是空中花园，一种是空中共享平台。

空中花园就是目前西安“第四代住宅”中常见的“空中露台”，空中共享平台这两年在西安没有，但其实很多年前西安就有项目设计了空中共享平台，南二环边的九座花园就是这种设计。

西咸、兰州释放出的信息

从西咸新区、兰州关于住宅“空中花园”的相关规范，基本可以得出以下几点信息：

第一，露台的进深在2米到5米。在解决了承重、采光等问题的前提之下，5米是目前空中露台的最大进深了。西安目前有3个项目的露台进深做到了5米或者将近5米，一个是保利天瓒，一个是高新玖號院，还有一个是保利云谷和著。

第二，隐私、采光、日照、安全等问题，接下来是各大项目在产品方面的突破点。这几个方面，实际上一直以来也是“第四代住宅”的痛点与争议点所在，就看哪位设计大师能够在符合规范的前提下在产品设计中解决这几个痛点了。

第三，从目前的规范来讲，露台（空中花园）肯定是不能封的，大家暂时也就不用幻想交付后自己把自己家的露台一封，实现更大的实用面积，目前肯定不允许。至于以后是否可以，那不知道，只有等大规模的交付之后才能知道。

任何新生事物的出现，完善肯定是需要一个过程的，只有大批量的交付和使用之后，才能通过发现的问题来进一步完善，“第四代住宅”也是如此。

实际上，对于开发商来讲，在“第四代住宅”露台越来越卷的当下，除了思考如何实现更大的露台赠送面积之外，购房者更关心的还有如何通过合理的设计减少公摊，真正实现室内实用面积的增加。

很多事物都无法十全十美，有得到就有失去，“第四代住宅”也是如此，就看自己更看重哪一点了。